Edunvalvonta ja asunnon myynti

Edunvalvojan käyttäminen asuntokaupassa on monesti asiakkaalle yllätys. Tähän on hyvä valmistautua hyvissä ajoin ennen kauppaa, niin ei tule yllätyksiä ja viivästyksiä kaupan kulussa. Ikä, sairaus, laitoshoito tai kuolinpesän osakkuus ovat syitä, jolloin edunvalvojaa saatetaan tarvita.

Usein ennen kauppaa huomataan, että myyjälle on hankittava edunvalvoja. Myyjä saattaa korkean iän tai sairauden johdosta olla kykenemätön itse edustamaan itseään kaupassa. Myyjänä olevaan kuolinpesään saattaa kuulua alaikäinen perillinen, jolle on hankittava väliaikainen edunvalvoja. Edunvalvojana voi toimia edunvalvottavan henkilön sukulainen, ystävä tai muu läheinen, ei kuitenkaan sellainen henkilö, joka kuuluu itse samaan kuolinpesään. Jääviyskysymykset ovat tärkeitä edunvalvojaa määrättäessä. Jos edunvalvoja ei löydy lähipiiristä, voidaan edunvalvojaksi määrätä yleinen edunvalvoja.

Edunvalvoja voi toimia myös vain väliaikaisena edunvalvojana kyseiseen oikeustoimeen määrättynä, jos henkilö ei muuten tarvitse edunvalvojaa.

Edunvalvojan tehtävänä on huolehtia edunvalvottajan edusta kaupassa. Kaupalle tarvitaan aina maistraatin lupa, ja luvan saamiseksi on hankittava mm. kiinteistönvälittäjän laatima kirjallinen arvio myytävän kohteen arvosta. Tällä maistraatti haluaa varmistaa sen, että kohde myydään oikeaan hintaan ja että kauppa on edunvalvottavan edun mukaista.

Kiinteistöt ja asunnot aiheuttavat kuluja edunvalvottavalle. Jos henkilö on joutunut laitoshoitoon tai ei muuten itse kykene käyttämään omistamaansa kiinteistöä tai huoneistoa, tai omaisuus on kuolinpesän yhteisesti omistamaa, voi olla järkevää panna tällainen omaisuus myyntiin. Vaihtoehtoisesti omaisuus voidaan tietenkin panna vuokralle, jos on aikaa ja mahdollisuuksia hoitaa vuokraukseen liittyvät verotus ja muut työt.

Edunvalvottavan puolesta edunvalvoja hoitaa omaisuuden myyntiin liittyvät toimet. Lupa maistraatilta heltiää normaalisti helposti, jos kaikki tarvittava kirjallinen selvitys on käytettävissä ja myynti on edunvalvottavan kannalta edullista.

                                                                                       Maija Ala-Nikkola

                                                                                       Kiinteistönvälittäjä, LKV, VT

Huom, uusi kiinteistövälitysketju laajenee Vaasaan ja Kurikkaan

Ala-Nikkolan Laki- ja Kiinteistötoimisto on solminut yhteistyösopimuksen Seinäjoella toimivan Soffanpaikka Seinäjoki nimisen yrityksen kanssa, joka puolestaan toimii Huom! ketjussa kiinteistönvälittäjänä. Kurikasta ja lähialueita saa jatkossa toimistoni kautta kiinteistönvälityspalveluita koko Suomen alueelle. Näkyvyys ja markkinointi samalla paranee, kun myynti-ilmoitukset näkyvät toukokuun alusta alkaen Etuovi.com, Jokakoti, Oikotie ja Huom! -nettisivuilla. Samalla tulee koko Huomin välittäjäketju käytettäväksi, mikäli kiinteistö sijaitsee muualla kuin omalla toiminta-alueella.

Uusi kiinteistövälitysketju laajenee Vaasaan ja Kurikkaan

Kiinteistönvälitysketju Huom! laajentaa toimintaansa ympäröiviin Etelä-Pohjanmaan kuntiin ja Pohjanmaalle. Vaasan alueella Huomia edustaa kiinteistönvälittäjä Marjatta Vehkaoja.

Ketju avaa uuden toimipisteen myös Kurikkaan, jossa Huomin yhteistyöyrityksenä toimii Maija Ala-Nikkolan laki- ja kiinteistötoimisto.
Maaliskuussa Seinäjoelle avatun Huomin SoffanPaikka Oy:n uutena välittäjäosakkaana Vaasassa aloittaa Marjatta Vehkaoja. Välitystoiminta on jo käynnissä, mutta toimipiste avataan myöhemmin. Kurikassa Maija Ala-Nikkolan laki- ja kiinteistötoimiston toimipiste sijaitsee Seurapuistikolla, Lehto-Centerin liikerakennuksessa.
– Uusia asuntoja valmistuu Vaasassa noin 500–650 vuodessa. Vilkastunut asuntokauppa tuo tilaa alan uusille yrittäjille. Vaasan asuntomarkkinoiden haasteena on myös ikääntyvä väestö, jonka myötä pyritään poistamaan hissittömyys kerrostaloista, Vehkaoja kertoo.
Tonttien lisäksi keskustassa on pulaa pienistä asunnoista. Asuntosijoittaminen on opiskelijakaupungissa kannattavaa ja erityisesti yksiöt ja kaksiot ovat kysyttyjä. Vaasan asuntotuotanto-ohjelman mukaan kaupunkiin rakennetaan vuosittain noin 300 uutta kerrostaloasuntoa.
Asuntokauppojen määrä koko Pohjanmaalla on selvästi vilkastunut. Vaasan lisäksi Huom!-ketju vahvistuu Seinäjoen lähialueilla. Niistä Ilmajoki on muuttovoittoisin, sillä asuinalueita on kaavoitettu Seinäjoen lähelle.
Kurikassa väestön ikääntyminen tuo haasteita rakentamiseen ja tarve keskusta-asumiselle kasvaa. Keskustaan ollaan rakentamassa kahta kerrostaloa, joka virkistää koko alueen asuntokauppaa. Maija Ala-Nikkolan mukaan Kurikassa, Suupohjan seudulla, Jalasjärvellä ja Ilmajoella mökkejä on vähän, joten mökkitontit ovat suosittuja ja huimissa hinnoissa.

Kuolema pysäyttää - pakolliset toimet kuitenkin tehtävä

Läheisen kuolema pysäyttää jokaisen. Vaikka suru on suuri, on omaisten tehtävä tiettyjä lain määräämiä toimia, vaikka tuntuisikin siltä, että käytännön asiat ovat mitättömiä tapahtuneeseen nähden. Melkein heti on järjestettävä pankin kanssa vainajan laskujen maksamiseen liittyvät asiat. Hautajaisten jälkeen on alettava miettimään perunkirjoituksen toimituttamista. Perunkirjoituksen tärkein merkityshän on se, että se toimii perintöverotuksen pohjana - ikään kuin veroilmoituksena, samoin siihen merkittävät tiedot ovat tärkeät myöhemmin tehtävässä perinnönjaossa.
Perunkirjoitukseen kirjataan vainajan ja jos hänellä on elossa oleva puoliso, molempien varat ja velat. Vähennyksiin saa merkitä hautajaisista ja hautaamisesta aiheutuneet kulut. Mikäli ystävät ja naapurit ovat keränneet rahaa omaisille, ei tällaista tarvitse merkitä perukirjaan, vaan se on omaisille kuuluvaa omaisuutta.
Perukirjaan merkitään myös vainajan perilliset, näiden nimet, ja henkilötunnukset sekä osoitteet. Perilliset selviää vainajasta hankittavasta sukuselvityksestä, jonka saa kirkkoherranvirastosta.
Mikäli vainaja jätti jälkeensä testamentin tai aviopuolisoilla oli avioehto, liitetään nämä asiakirjat perukirjaan.
Tässä vaiheessa usein huomataan, että edellä mainitut asiakirjat olisivat olleet tarpeen. Vainajan omaisuus jaetaan perintökaaren mukaisessa järjestyksessä, ellei testamenttia ole tehty.
Uskotut miehet arvioivat vainajan omaisuuden arvon, ja nämä arvioinnit vaikuttavat jatkossakin esimerkiksi luovutusvoittoveroon. Uskottuina miehinä lain mukaan voi toimia periaatteessa kuka tahansa 18-vuotta täyttänyt henkilö - yleensä toinen uskottu mies on se lakimies, joka laatii perukirjan.
Perintöveroon, luovutusvoittoveroon, omaisuuden myyntiin ja jakamiseen liittyvät asiat ovat sen verran vaativia, että niiden hoitamiseen kannattaa ottaa asiantuntija hoitamaan perunkirjoitusta ja perinnönjakoa. Palkkaamalla asiantuntijan suhteellisen pienin kustannuksin voi saada huomattavan säästön juuri verotuksen osalta. Vaikka ihmiset ovat nykyään valveutuneita ja seuraavat verotukseen liittyviä seikkoja itsekin, ei kaikkea aina itse huomaa tai tule ajatelleeksi ja voi tullakin  iso vahinko juuri esimerkiksi verotuksen muodossa. 
Ala-Nikkolan Laki- ja Kiinteistötoimisto tarjoaa täyden palvelun kuolinpesän omaisuuden osalta, hoidan perunkirjoitukset, pesänselvitykset, perinnönjaot - ja kiinteistönvälittäjänä voin myös myydä kuolinpesän omaisuuden mahdollisimman hyvällä hinnalla. Laadin myös testamentit ja avioehtosopimukset, avopuolisoiden osalta laadin avoliittosopimukset. Kaikissa toimissa neuvottelen asiakkaitteni kanssa ja toimet suoritetaan asiakkaan toivomalla tavalla. Palkkioini toimenpiteistä ovat kilpailukykyiset ja ammattitaitoa on kertynyt 80-luvulta lähtien pankkimaailmasta monipuolisista erilaisista tehtävistä.

Asunnon ostajan vero nousee

Syksyllä eduskunnan käsittelyyn tulevan hallituksen esityksen mukaan huoneisto-osakkeen ostajan pitää maksaa kaupasta varainsiirtoveroa 2 % nykyisen 1,6 % sijasta. Vero lasketaan asunnon velattomasta hinnasta eikä kauppahinnasta. Laki on tulossa voimaan 1.1.2013.

Varainsiirtovero 2 % on maksettava kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Vastikkeeksi katsotaan myös myyjän velka, jonka ostaja ottaa vastattavakseen.  Esityksen mukaan veron perusteeseen laskettaisiin luovutettaviin osakkeisiin kohdistuva asuntoyhtön velka, jonka osakas voi maksaa yhtiölle. Mukaan otetaan vielä yhtiön osakkeiden kaupassa kaikki asunto-osakeyhtiön taseessa olevat velat.

Vanhaa lakia ja verokantaa sovelletaan kaikkiin vuoden 2012 aikana tehtyihin huoneisto-osakkeiden kauppoihin.

Riidattomien velkomisasioiden oikeudenkäyntikuluja alennetaan

Ala-Nikkolan Laki -ja Kiinteistötoimisto hoitaa myös velkomisasioita asiakkaidensa puolesta.

 

Riidattomissa velkomis- ja häätöasioissa eli ns. summaarisissa asioissa velallisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen enimmäismäärä alenee syyskuun alusta. Vastapuolen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen enimmäismääriä alennetaan erityisesti euromäärältään pienten saatavien osalta.Tavoitteena on mm. vähentää tilanteita, joissa pelkkä velkomistuomion hakeminen kasvattaa velallisen velkasaldoa jopa moninkertaiseksi alkuperäiseen velkapääomaan nähden.

 

Perintäkulut ovat seuraavat:

 1) velan pääoman ollessa alle 300 euroa vastapuolen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen enimmäismäärä on 50 euroa,
2) velan pääoma 300 euroa -1 000 euroa, kulujen enimmäismäärä on 80 euroa ja
3) velan pääoma yli 1 000 euroa tai kyse on häädöstä, enimmäismäärä on 110 euroa.

Tavanomaista vaativammissa asioissa oikeudenkäyntikulut voidaan tuomia korkean taksan mukaisina, jolloin niiden enimmäismäärät ovat 80 euroa, 120 euroa ja 160 euroa.

Tällä hetkellä oikeudenkäyntikulujen perustaksa on 134 euroa, jos velan pääoma on enintään 250 euroa, ja 168 euroa, jos velan pääoma on suurempi tai jos kyseessä on häätö. Korkean taksan mukaiset enimmäismäärät ovat vastaavasti 218 ja 258 euroa.

Oikeudenkäyntikulut voidaan tuomita taulukon mukaisia taksoja korkeampina erityisen painavasta syystä.

Kevät ja kesäaika ovat parasta kiinteistöjen myyntiaikaa!

Valon lisääntyessä ja luonnon herätessä myös kiinteistösi alkaa kukoistamaan. Kevät ja kesäaika ovatkin kiinteistöjen parasta myyntiaikaa. Puutarhat kukoistavat ja kiinteistön kesälook saa myös ostajat kiinnostumaan kiinteistöstäsi.
Jos olet harkinnut myyntiä, älä enää epäröi, vaan anna kiinteistösi myyntiin. Etsin Sinulle ostajan vaikka kiven kolosta -  yksikin ostaja riittää. Ja jos kohde on haasteellinen - antaa se vaan lisää mielenkiintoa myyntiin! Myyn kohteesi yksilöllisesti ja asiantuntevasti, monikymmenvuotisella pankkilaisen kokemuksella - myös ostajan edut huomioiden.
Metsistä on jatkuva pula, pankkitileiltä saatavat korot ovat mitättömiä, inflaatio laukkaa paljon kovempana kuin mitä saa korkoa, joten metsä on erinomainen sijoituskohde. Myös vapaa-ajan kiinteistöjen kauppa käy kesällä, kun lumi ei ole esteenä.

Myyn metsät, pellot, asunnot ja vapaa-ajan asunnot, kaikki käy kaupaksi!

Ja mikäli haluat itse kaupitella kiinteistöäsi, voin olla siinäkin tukenasi. Saat minulta monipuolista juridista apua, liittyyhän kiinteistönkauppaan ja asuntokauppaan melkoinen paperisota ja pykäläviidakko. Teen kauppakirjat, vahvistan kaupat, täytän verottajalle menevät lomakkeet, haen lainhuudot. Myös ostaja arvostaa sitä, että saa asiantuntevaa apua myynnin yhteydessä. Voin myös antaa vinkkejä siitä, miten kohdetta kannattaa myydä ja millä hinnalla.Useimmiten välittäjänpalkkio tulee kyllä hinnassa huomioiduksi.
Kiinteistönvälittäjä on lain mukaan vastuussa myyjän lisäksi ostajalle siitä, että myynnissä on menetelty oikein ja ostajalle on annettu oikeat tiedot kohteesta, joten kaupalle tulee kiinteistönvälittäjän mukana ollessa ikään kuin lisätakuu.

Onko työpaikkakiusaaminen rikos?

Joku on sanonut, että taidamme asua oikeassa kiusaajien maassa. Koulukiusaajan on liian helppo siirtyä työpaikkakiusaajaksi. Mutta mistä on kyse, kun puhutaan työpaikkakiusaamisesta? Kiusaaminenhan on yleensä liitetty lapsuuteen ja nuoruuteen. Työturvallisuuslaissa käytetään termiä ”epäasiallinen kohtelu ja häirintä työpaikalla”, joka on ehkä kuvaavampi ilmaisu ilmiölle. Suoritteita korostavassa työelämässä empaattisuus tuntuu olevan erittäin aliarvostettu ominaisuus. Ongelmaa voi olla erittäin vaikeata havaita, ellei ole itse kohteena. Mutta jos esimies ei ole puhunut alaiselleen yli kahteen vuoteen, voi siitä jo vetää johtopäätöksiä. Mikäli työpaikalla tuntuu olevan jatkuva kato työntekijöistä, kun eläkkeelle pyritään heti kuin mahdollista, haetaan kaikkia mahdollisia vapaita ja sairaslomilla ollaan tavallista enemmän, pitää johdon hälytyskellojen soida.

Työturvallisuuslain tarkoittamana epäasiallisena kohteluna ja häirintänä ilmenevä työpaikkakiusaaminen heikentää työyhteisön toimivuutta, haittaa työntekoa ja aiheuttaa suoraa vaaraa henkilöstön psyykkiselle ja fyysiselle terveydelle. Tulokset heikentyvät. Jos työpaikalla ilmenee tällaista toimintaa, on siihen puututtava välittömästi. 

Laki velvoittaa työnantajan huolehtimaan siitä, että työpaikalla ei esiinny työntekijän terveydelle haittaa tai vaaraa aiheuttavaa häirintää tai muuta epäasiallista kohtelua. Mikäli työnantaja sitten laiminlyö tällaisen velvollisuutensa, voi siitä pahimmassa tapauksessa seurata jopa oikeuskäsittely rangaistuksineen.

Työterveyshuolto, luottamusmies, työsuojeluvaltuutetut ja esimiehet ovat avainasemassa, kun asiaa selvitellään työpaikoilla. Mutta olipa vastuu sitten kenellä hyvänsä, on välttämätöntä, että kiusattu saa jostain apua. Mielestäni vastuu on koko työyhteisöllä – myös niillä työntekijöillä, jotka eivät ole kiusaajia tai kiusattuja. Niillä, jotka seuraavat vierestä, ja ovat helpottuneita siitä, etteivät ole itse kohteena, olisi kaikista parhaimmat eväät puuttua kiusaamiseen ja saada se lopetetuksi, mikäli haluavat ja uskaltavat. Olemme veljemme vartijoita tässäkin asiassa.

Mikäli mikään edellä mainituista tahoista ei auta, on kiusatulla mahdollisuus tehdä ilmoitus työsuojelupiiriin. Työsuojelupiirillä on pahimmissa tilanteissa velvollisuus tehdä työpaikkakiusaamisesta rikosilmoitus poliisille. Näin pitkälle vietynä asia on todella raskas prosessi koko työyhteisölle.

Olin itse nuorena opiskelijatyttönä kesätöissä eräässä tukholmalaisessa vanhainkodissa. Mieleeni ovat jääneet ihanat aamuiset palaverit, joissa esimiehet ja työntekijät kokoontuivat päivän alussa keskustelemaan päivän töistä. Näissä palavereissa jokaisella – jopa minunlaisella kesäapulaisella – oli tasa-arvoinen oikeus tuoda asioita esille ilman että olisin tuntenut olevani vähäpätöisempi kuin muut työntekijät. 

Me suomalaiset voisimme tässä suhteessa ottaa oppia naapurimaan tasa-arvoisuutta ja empaattisuutta korostavasta työelämästä.